Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenza. Affitto: chi paga le piccole riparazioni? Condominio: chi decide gli interventi urgenti?

Nella casa in cui vivi in affitto c’è stato un malfunzionamento della caldaia. Hai chiamato il tecnico e ti ha detto che il guasto è importante e bisogna procedere alla sostituzione. Chiami allora il proprietario dell’abitazione chiedendogli di provvedere; questi però non ne vuole sapere, dicendo che te la devi cavare da solo in quanto la riparazione della caldaia rientra tra gli interventi di ordinaria manutenzione. È proprio così? Cosa si intende per riparazioni straordinarie?

Facciamo un altro esempio. La facciata del condominio in cui vivi è ammalorata. Senza convocare l’assemblea, l’amministratore affida i lavori di rifacimento a un’impresa. In sede di approvazione del bilancio, alcuni condòmini ritengono di non dover pagare in quanto l’intervento non era stato autorizzato dall’assemblea. L’amministratore sostiene invece che, trattandosi di ordinaria manutenzione, poteva procedere senza alcun permesso.

In tutti i casi come quelli appena visti diventa di fondamentale importanza capire qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, soprattutto per comprendere a chi tocca pagare la spesa. Cosa si intende per riparazioni straordinarie? Scopriamolo insieme.

In linea di massima, per “manutenzione” si intende il complesso delle operazioni necessarie a conservare la funzionalità e l’efficienza di un bene o di un servizio.

Ad esempio, la manutenzione dell’ascensore in condominio consiste in tutti quegli interventi che servono a garantire il regolare funzionamento dell’impianto. Lo stesso dicasi per la manutenzione della caldaia, delle scale, ecc.

Manutenzione può dunque essere intesa a tutti gli effetti come “riparazione”, trattandosi di due termini praticamente intercambiabili.

La manutenzione può essere ordinaria o straordinaria

È la legge [1], parlando di locazioni, a stabilire che le piccole riparazioni (o riparazioni ordinarie) sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso.

Dunque, rientrano tra gli interventi di piccola manutenzione tutti quelli che si rendono necessari a seguito di guasti minimi, come ad esempio il ricambio delle guarnizioni delle tubature, la sostituzione di un vetro rotto, la tinteggiatura delle pareti, ecc.

Rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie gli interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, come ad esempio la ristrutturazione di una parte dell’edificio o la riparazione della caldaia dovuta a un difetto di produzione.

Detto in altre parole, dev’essere classificato come straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).

Un ulteriore criterio per definire un lavoro di tipo straordinario è da individuare nella notevole entità della spesa.

Secondo la Corte di Cassazione [2], nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

Insomma: l’oggettiva notevole entità dell’intervento fa sicuramente propendere lo stesso verso la straordinaria amministrazione.

Anche i lavori urgenti e indifferibili rientrano tra le spese straordinarie. Si pensi alla tubazione rotta a causa di un’ondata anomala di gelo, la cui riparazione non può essere rimandata per via delle copiose perdite.

Nell’ipotesi di casa in affitto, le piccole riparazioni spettano al conduttore [3], il quale dovrà quindi farsi carico delle spese necessarie.

Al contrario, le riparazioni straordinarie competono al locatore, cioè al proprietario di casa, a meno che non venga dimostrato che il danno è stata causato da una condotta colpevole dell’inquilino.

Ad esempio, se la caldaia si rompe perché il conduttore non ha provveduto a curare la manutenzione ordinaria, non potrà poi rivolgersi al padrone di casa per chiedergli di pagare il danno.

In condominio, i lavori di ordinaria manutenzione possono essere eseguiti dall’amministratore senza il preventivo consenso assembleare.

Al contrario, i lavori di manutenzione straordinaria vanno preventivamente autorizzati dall’assemblea, non potendo l’amministratore agire autonomamente, salvo il ricorrere di interventi urgenti e indifferibili [4].

Ad esempio, se il condominio rischia di allagarsi per via dello scoppio delle tubazioni, sicuramente l’amministratore non potrà attendere che l’assemblea si riunisca e decida, potendo quindi intervenire immediatamente di propria iniziativa.

[2] Cass., sent. n. 25145 del 26 novembre 2014.

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